Экономика

Строительство жилья в зоне стабильности

10 декабря 2012, 13:40
357
Экономика Белорусы и рынок
Самые дешевые минские новостройки на стадии фундамента реализуются по ценам от 850 USD за квадратный метр.

"Главным трендом минского рынка жилых новостроек в текущем году являются незначительный рост цен и относительная стабильность спроса и предложения", - считает руководитель управления "Новостройцентр" группы компаний "Твоя столица" Людмила Могилевцева.

Вопреки пессимистическим прогнозам некоторых аналитиков, первичный рынок не сузился, цены не выросли, а число желающих приобретать квартиры на стадии строительства не уменьшилось.

В настоящий момент на рынке коммерческих новостроек представлено 105 многоквартирных жилых домов, которые возводятся частными компаниями. Из них 73 объекта находятся на стадии строительства. Остальные либо вводятся в эксплуатацию, либо уже введены и реализуются застройщиками по договорам купли-продажи.

Изменения, причем заметные, произошли в способах продажи квартир в новостройках. Если в начале прошлого года доля строящихся многоквартирных домов, реализуемых путем выкупа жилищных облигаций, не превышала 15%, то сегодня она составляет около 35%. В остальных домах квартиры продаются по договорам долевого строительства.

Аналогичные изменения произошли и в структуре спроса. Количество граждан, отдающих предпочтение жилищным облигациям, продолжает расти.

"Сейчас уже все знают, что облигации - это более надежный способ приобретения квартиры в новостройке. Потому что возврат по облигациям гарантируется не только имуществом самого застройщика, но также банком или страховой компанией", - пояснила Л. Могилевцева.

Дома, в которых квартиры реализуются по жилищным облигациям, - это жилье преимущественно бизнес-класса. Заказчиками таких объектов выступают, как правило, сильные девелоперские компании, положительно зарекомендовавшие себя на рынке, добавила собеседница. По ее мнению, доля жилищных облигаций как способа финансирования на рынке строительства жилья будет только расти.

Ощущается ли в нынешнем году снижение доверия граждан к долевому строительству? Скорее нет, чем да. По словам Л. Могилевцевой, увеличение количества проблемных строек и затягивание сроков строительства не послужили поводом для снижения спроса.

Как заметила руководитель "Новостройцентра", люди готовы заключать договоры даже на стадии котлована, если цена соответствует их ожиданиям. Более того, сегодня клиенты, видя тенденцию к задерживанию сроков сдачи новостроек, сами не исключают того, что указанные в договоре сроки ввода могут увеличиться на 3-6 месяцев. И что еще примечательно: некоторые клиенты оценивают свои финансовые риски, покупая квартиру в новостройке, и готовы к тому, что по окончании строительства стоимость квартиры может возрасти.

Среди введенных в текущем году новостроек - такие знаковые для города объекты, как элитные жилые комплексы "У Троицкого" на набережной реки Свислочь и "Славянский квартал" на проспекте Победителей. Кроме того, введены два многоквартирных дома бизнес-класса и 31 дом экономкласса.

Л. Могилевцева пояснила, что к экономклассу относятся в основном панельные дома с квартирами небольшого метража: однокомнатные - до 39-45 кв. м, двухкомнатные -  около 65 кв. м. Бизнес-класс - это чаще всего каркасно-блочные дома с квартирами среднего метража (однокомнатные - от 50 кв. м, двухкомнатные - 70-80 кв. м) и с дополнительными преимуществами. Этими преимуществами могут быть удобное местоположение, подземный паркинг, использование улучшенных технологий и материалов при строительстве дома.

Что касается цен, то они зависят от степени готовности и местоположения объекта. Квартиры в новостройках бизнес-класса сегодня предлагаются по цене от 850 до 1.850 USD/кв. м в зависимости от стадии строительства дома. В домах экономкласса - от 900 до 1.500 USD/кв. м. Самые дорогие новостройки предлагаются по 2.500-3.000 USD/кв. м (комплекс "У Троицкого", "Славянский квартал").

Рост рыночной цены квадратного метра по мере возведения объекта зависит от спроса, надежности застройщика, от соблюдения им сроков строительства и от того, насколько проект был конкурентоспособным изначально.

Есть дома, в которых за год цена квадратного метра выросла на 30-42%. Например, в комплексе "Маяк Минска" в прошлом году на стадии котлована цены были от 1.058 USD/кв. м, сейчас - от 1.500 USD/кв.м. В то же время в комплексе "Династия" рост цен составил всего 9% - 1.000 USD/кв. м в прошлом году и 1.095 USD/кв. м сейчас).

Новостройки экономкласса в "Минск-Сити" подорожали на 18,9% - с 925 USD/кв. м в прошлом году в домах на завершающем этапе строительства до 1.100 USD/кв. м в готовых домах.

Квартиры в комплексе "Каскад" в прошлом году на уровне готовности каркаса предлагались по ценам от 1.150 USD/кв. м, сегодня, после ввода в эксплуатацию, - от 1.380 USD/кв. м (рост на 20%).

Важным событием для первичного рынка жилья в нынешнем году Л. Могилевцева считает выход на рынок новых застройщиков и появление новых проектов. За 10 месяцев этого года 15 объектов пополнили список коммерческих новостроек. "В основном это дома вдоль проспекта Победителей (микрорайон Лебяжий), в районе проспекта Дзержинского и в микрорайоне Лошица, где к масштабному строительству приступила компания "МАПИД", на сей раз выступающая в качестве коммерческого застройщика", - уточнила собеседница.

В уходящем году заметно вырос интерес девелоперских компаний к пригородным площадкам. Причем этот интерес подкреплен одновременным повышением популярности новостроек в пригороде среди физических лиц. Людей привлекает то, что в пригороде по более доступным ценам можно построить более качественное и современное жилье, чем за такие же деньги в черте города.

К тому же многие населенные пункты, расположенные в Минском районе, имеют хорошее транспортное сообщение с Минском, что дает возможность добираться на работу в столице значительно быстрее, чем из некоторых спальных районов.

Например, сейчас активно застраивается ближайший пригород - деревня Боровляны. Там удобное транспортное сообщение со столицей и хорошая инфраструктура: поликлиника, детские сады, школы, магазины. И цены вполне приемлемые. Например, в жилом комплексе "Акварель", который будет состоять из двух 3-этажных домов, на стадии котлована квартиры реализуются от 880 USD/кв. м.

"В Сенице тоже активно строится жилье. Квартиры на различной стадии готовности домов реализуются от 900 до 970 USD/кв. м. Правда, там есть небольшие проблемы с социальной инфраструктурой, но они в скором времени будут решены", - рассказала Л. Могилевцева.

Может ли нынешнее повышение арендных ставок на квартиры в Минске спровоцировать инвестиционные покупки квартир на первичном рынке? Вряд ли, считает руководитель "Новостройцентра". Если покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду, то срок окупаемости таких вложений слишком большой - 20-25 лет.

Доля инвестиционных покупок на рынке новостроек все же присутствует. Как правило, люди вкладывают деньги на ранней стадии строительства из расчета на то, что по завершении стройки, когда цена вырастет на 40-50% (такие примеры на рынке есть), квартиру можно будет продать.

Но тенденция такова, что людей, инвестирующих в строительство жилья с целью последующей продажи, становится все меньше. Чаще всего квартиры покупают для собственного проживания или для детей. Уменьшение доли покупок квартир с целью продажи обусловлено как динамикой цен на вторичном рынке жилья, так и тем, что приобретение жилья на сегодня не является единственным способом выгодного вложения денег. Например, более выгодным считается вложение денег в коммерческую недвижимость или в некоторые виды бизнеса.

На вопрос, чем может порадовать первичный рынок жилья в следующем году, Л. Могилевцева ответила, что следующий год, скорее всего, будет таким же спокойным, как нынешний. В случае снижения процентных ставок по кредитам можно ожидать оживления спроса. Но оно будет небольшим и вряд ли способным спровоцировать значительный рост цен.
Обсудить в чате
Темы: жилье цены
Если вы заметили ошибку в тексте новости, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter

Конвертер