Приживутся ли на белорусском рынке жилищные облигации?

Жилищные облигации на белорусском рынке недвижимости - явление достаточно новое. Как и все новое, у большинства наших соотечественников подобные инструменты вызывают недоверие на подсознательном уровне.

Между тем рынок не стоит на месте, а сокращение льготного кредитования становится мощным стимулом для развития новых механизмов приобретения жилья.

К подобным механизмам относятся и жилищные облигации, которые, по сути, предполагают обмен дольщиком ценных бумаг на квадратные метры. Сегодня большинство экспертов склоняются к тому, что жилищные облигации – это, пожалуй, самая законная и максимально безопасная альтернатива долевому строительству.

Что же такое жилищные облигации, в чем плюсы и минусы такого способа покупки квартиры, и есть ли перспективы развития в Беларуси подобного инструмента?

По словам Ирины Мартыновой, начальника отдела столичного рынка ЦТН «Пакодан», жилищная облигация – это именная ценная бумага, удостоверяющая внесение ее владельцем денежных средств на строительство определенного размера общей площади жилого помещения. Облигация имеет номинальную стоимость в белорусских рублях или иностранной валюте и эквивалент этой стоимости, выраженный в квадратных метрах общей площади жилого помещения. Указанный в жилищной облигации эквивалент не подлежит изменению.

Согласно законодательству, гражданин, решивший строить квартиру с помощью жилищных облигаций, должен вначале обратиться к застройщику и заключить с ним договор, в котором будут оговорены условия их дальнейшей совместной работы. На основании этого соглашения застройщик обязуется в установленный срок построить указанный дом, в оговоренные сроки по указанной стоимости продать гражданину необходимое количество облигаций, а после ввода дома в эксплуатацию в счет погашения облигаций передать гражданину оговоренную квартиру.

В свою очередь гражданин берет на себя обязательства в указанные сроки по указанной стоимости оплатить необходимое количество облигаций и после ввода дома в эксплуатацию указанную квартиру принять в счет погашения облигаций.

Директор консультационной компании «Вива-Капитал» Вадим Тачкин чётко выделил преимущества и недостатки жилищных облигаций.

Преимущества:

1. Банковская гарантия, что выгодно отличает жилищные облигации от долевого строительства. Гарантом выпуска и погашения жилищных облигаций, как правило, выступает банк, таким образом, дольщик может быть уверен, что его деньги не пропадут.

2. Выпуском облигаций занимаются только серьезные организации, имеющие активы, что также является гарантией для покупателя в сохранности денежных средств.

Недостатки:

1. Облигации выпускаются номиналом, который, как правило, ниже рыночной стоимости. Разница между номинальной и рыночной стоимостью ничем не погашается. В случае выхода дольщика из долевого строительства застройщик обязуется компенсировать только номинальную стоимость облигации. Чтобы продать облигации по той цене, по которой они приобретались, дольщик вынужден сам искать покупателя.

2. При выпуске облигаций все денежные средства аккумулируются на текущем расчетном счете, и при расходовании средств банк не отслеживает их целевое использование на строительство конкретного объекта. Это настораживает потенциального покупателя, поскольку в случае долевого строительства создается целевой счет, посредством которого допускается только финансирование строительства.

Эксперты также отмечают невысокий уровень вовлеченности белорусских банков в кредитование населения при строительстве жилья с помощью жилищных облигаций. Кроме того, выпуск жилищных облигаций не требует наличия разрешительной документации на проведение строительно-монтажных работ. Это также отпугивает рядового покупателя, поскольку больше доверия внушает компания, которая уже затратила немалое количество собственных средств на подготовительной стадии строительства.

По мнению Вадима Тачкина, несмотря на ряд сдерживающих факторов, сегодня на белорусском рынке недвижимости есть все предпосылки для развития иных механизмов строительства жилья, в том числе и для развития жилищных облигаций. Он, в частности, отмечает, что облигации в Беларуси могут стать своеобразным механизмом защиты застройщиков от недобросовестных очередников, которые рассчитывают получить от коммерческой организации жилье по льготной цене.
 
С другой стороны – в результате сокращения государством льготного кредитования с рынка уйдут очередники, которые лишь ожидают от государства льготных кредитов и совершенно не владеют вопросами, касающимися строительства и покупки недвижимости.

- На коммерческий рынок придут иные покупатели, в том числе и те, которые самостоятельно заработали деньги на покупку квартиры, или те, кто готов взять кредит в банке под полную ставку. Они ценят заработанные деньги, поэтому будут рассматривать все возможные варианты покупки жилья.
 
Это в свою очередь может стать стимулом для внедрения новых механизмов на рынке недвижимости Беларуси и привести к более активному использованию жилищных облигаций, - отмечает В. Тачкин.